《民法典》對小區公共收益歸屬做出了明確規定，第九百四十三條：業主共有部分的經營與收益情況，物業公司必須向業主定期公開，并向業主大會、業主委員會進行報告。但是不少物業小區還沒有成立業委會，業主對所在小區設施，哪些屬于公共財產、哪些收益應該歸業主并不清楚，而很多物管企業在處理公共收益時都未按有關規定要求公示公開收益收支情況，把小區公共收益弄成了一本“糊涂賬”，業主很難對公共收益加以監管，加之業主委員會作為自治組織，一旦與開發商或物業發生糾紛，維權渠道也不多。為了減少物管企業與業主的矛盾沖突，規范小區公共收益管理，提出以下建議：

　　一是加大對物管企業賬務規范管理。相關職能部門要監督物管企業單獨列賬，做到操作規范、賬目清晰，注意留存、備查。履行“物業服務收費收支公開透明”義務，不僅嚴格要求物管企業在公告欄等公布收費項目、收費標準、服務內容，且要求物管企業對照小區物業服務等級標準以書面和公示的形式向業主公布物業服務費收支、公共設施經營性收益、共用水電能耗費分攤等情況，對其公布的書面圖文資料一年上報一次，同時派專人現場督查其落實情況，并將此納入物業服務工作日?？己恕⑽飿I企業、項目經理信用信息考核體系，以此督促物業服務企業加強自律、誠信經營，夯實服務基礎、踐行服務承諾、文明規范服務。

　　二是加大宣傳教育力度，提高業主的維權意識。職能部門要加強物業從業人員的學習培訓，使其及時準確地掌握各項法律法規，進一步增強法律意識，做到知法、懂法、用法，進而嚴格履行物業服務合同，妥善處理好物業管理活動中的各類法律問題。也要充分調動廣大業主的積極性，主動投入到對物業服務企業廣告等公共收益收支的監督上來，形成“物業服務企業主動公開、不敢不公開”的良好局面。

　　三是進一步加強相關法律法規執行的指導。相關職能部門要強化《民法典》、物業管理條例等法律法規的宣傳解釋工作，堅持以問題為導向，采取務實舉措，通過專題講座、上門指導、發放宣傳冊等方式，加強對物管企業經營行為的指導，提高其管理水平、服務質量，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業管理服務。

　　四是建立和完善業主大會和業主委員會制度。尤其是業委會要肩負起維護小區廣大業主正當權益的責任，由業委會提請召開業主大會決定小區公共部位的經營方式，明確小區公共收益的分配、管理和使用方式。無論是物業企業還是業委會，都要做到讓業主清晰明細，并接受多方監督。

張曉燕委員： 

您提出的《關于做好小區物業公共收益合理分配和資金監管的建議》的提案收悉，現答復如下： 

根據《民法典》的相關規定 “業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，《江蘇省物業管理條例》規定，利用共有部分從事廣告等經營活動的，物業服務企業應當提請業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定后，依法辦理有關手續并公示。由此可見，小區物業管理無論是業主委員會主導，還是委托給物業服務企業管理，都應該由業主共同決定公共收益的用途。為維護業主的合法權益，及其所得收益的分配與使用應當由業主共同決定。 

針對小區公共收益問題，我局高度重視，將做好以下幾項工作： 

一、督促物業服務企業規范賬務管理。我局要求物業服務企業履行“物業服務收費收支公開透明”義務，要求物業服務企業單獨列賬，做到賬目清晰。同時，嚴格要求物業服務企業在物業服務區域內的醒目位置（公告欄、服務中心）公布收費項目、收費標準、服務內容，且要求物業服務企業對照小區物業服務等級標準以書面和公示的形式向業主公布物業服務費收支、公共設施經營性收益、共用水電能耗費分攤等情況。并將此納入物業服務工作日?？己?、物業企業、項目經理信用信息考核體系，以此督促物業服務企業加強自律、誠信經營，夯實服務基礎、踐行服務承諾、文明規范服務。 

二、完善業主大會和業主委員的監督機制。小區業主委員會要肩負起維護小區廣大業主正當權益的責任，由業主委員會提請召開業主大會決定小區公共部位的經營方式，明確小區公共收益的分配、管理和使用方式。無論是物業企業還是業主委員會，都要做到小區公共收益清晰讓業主知曉，并接受多方監督，避免出現公共收益問題產生的矛盾糾紛。在小區從事經營活動的必須得到業主大會合法授權小區業主委員會的認可，業主委員并進行監督，做到充分保障業主對小區公共收益的所有權、知情權、決策權和支配權。 

三、加強相關法律法規的宣傳及培訓力度。在住宅小區利用宣傳欄、電子屏、微信群、手機APP、發放宣傳冊等開展全方位、多載體、系列化的宣傳活動，加強業主對小區公收益的了解，提升業主對小區共有收益的監督意識，加強風險管控，防止共有利益損失。同時，我局通過開展“物業微講壇”的方式，進一步加強對物業從業人員的法律法規的培訓，增強物業從業人員法律意識，做到知法、懂法、用法，提高物業服務水平、服務質量，更好的履行物業服務合同。 

南通市通州區住房和城鄉建設局

2023年6月14日